De schuldregeling en een koopwoning

Waarde van uw woning en de woonkosten

De schuldhulpverlener onderzoekt aan de start van het traject of uw woning verkocht moet worden. Hij kijkt hiervoor vooral naar het volgende:

• Heeft de woning overwaarde?
• Heeft de woning onderwaarde?
• Wat zijn de netto woonkosten vergeleken met de kosten voor huren?
• Wat is de staat van onderhoud van de woning?

Hieronder leggen wij deze begrippen uit.

Overwaarde

Er is sprake van overwaarde als de verkoopwaarde van uw woning hoger is dan de (hypotheek)schuld en de verkoopkosten. Als u de woning verkoopt, maakt u dus ‘winst’ – u houdt geld over.

Onderwaarde

Er is sprake van onderwaarde als uw huis minder waard is dan het bedrag dat er openstaat aan (hypotheek)schuld en verkoopkosten. Als u de woning verkoopt, maakt u dus ‘verlies’: u houdt een schuld over.

Netto woonkosten

Tijdens een schuldtraject moet u zich maximaal inspannen om zoveel mogelijk te sparen voor de boedelrekening. Het is daarom niet de bedoeling dat u (te) hoge woonkosten heeft.

Bij een koopwoning vallen de volgende 2 zaken onder woonkosten:

1. de hypotheekrente na hypotheekrenteaftrek (hypotheekrenteaftrek betekent dat u het bedrag dat u aan hypotheekrente betaalt, mag aftrekken van de belasting)
2. een vast bedrag aan servicekosten

Dit noemen we de netto woonkosten. Het bedrag dat u elke maand betaalt om uw hypotheek af te lossen (of opbouw van vermogen in een polis) geldt niet als woonkosten. Met het aflossen van uw hypotheek vergroot u namelijk uw vermogen. Dat is niet de bedoeling tijdens een schuldtraject: u moet immers ál uw vermogen afdragen aan uw schuldeisers.

Om te bepalen of uw woonkosten te hoog zijn, vergelijkt de schuldhulpverlener deze met de huurkosten van een vergelijkbare huurwoning. Als uw woonkosten lager zijn  dan de huurkosten, dan is wonen in uw koopwoning meestal gunstiger. Het hebben van lage woonkosten kan dus een reden zijn dat u uw woning niet hoeft te verkopen.

Uw woning wel of niet verkopen?

De schuldhulpverlener bepaalt of uw woning verkocht moet worden. Dit doet hij op basis van het volgende:

• Heeft uw woning overwaarde?
• Heeft uw woning onderwaarde?
• Hoe hoog zijn de woonkosten?
• Hoe hoog zijn de verhuiskosten en het woonklaar maken van de woning?

Kleine overwaarde en lage woonkosten

Een overwaarde moet u altijd overmaken aan de boedelrekening. Vaak kan dat alleen door de woning te verkopen. Heeft uw woning een kleine overwaarde? Dan kunt u een vergelijkbaar bedrag misschien op een andere manier krijgen, zoals via een krediet of schenking. Belangrijk is om alle kosten (van verkoop en verhuizing) af te trekken van het bedrag dat u verwacht aan winst te maken. Zo krijgt u een goed beeld van de werkelijke overwaarde.

Let op! De overwaarde van uw woning moet u betalen aan de boedelrekening. Meestal kan dit alleen door de termijn van uw minnelijke schuldregeling te verlengen. U vindt meer uitleg in Langere termijn bij behoud woning.

Hoge overwaarde en lage woonkosten

U moet een overwaarde altijd betalen worden aan de boedelrekening. Meestal kan dit alleen door de woning te verkopen.

Geen (hoge) onderwaarde en lage woonkosten

Als uw woning een lage onderwaarde heeft en de woonkosten zijn laag, dan hoeft u uw woning meestal niet te verkopen. Het verkopen van de woning levert (de boedelrekening) dan namelijk niets op.

Geen (hoge) onderwaarde en hoge woonkosten

Als uw woning een lage onderwaarde heeft, maar wel hoge woonkosten, dan kunt u niet veel aflossen aan de boedelrekening. Het probleem dat u weinig van uw schuld kunt aflossen oplossen kunt u misschien oplossen door de duur van uw minnelijke schuldregeling te verlengen. Als dit niet mogelijk is moet u uw woning verkopen

Hoge onderwaarde en lage woonkosten

Als uw woning een hoge onderwaarde heeft, is het mogelijk de woning te verkopen. Deze schuld kunt u dan onderbrengen in het schuldentraject. Als u ervoor kiest om de woning te behouden, dan krijgt u misschien een nieuwe (hoge) schuld als u de woning in de toekomst alsnog verkoopt. Het kan zijn dat u hierdoor opnieuw een schuldentraject moet doorlopen. Vaak moet u ervoor tekenen dat u bekend met dit risico. Binnen enkele jaren opnieuw een minnelijke schuldregeling starten voor de restschuld van een woning, is bij veel gemeentes niet mogelijk.

Waardebepaling van uw woning

De waarde van uw woning wordt niet alleen aan de start van uw traject onderzocht. De woning kan namelijk snel in waarde stijgen. Als de woning later in het traject alsnog een hoge overwaarde krijgt, kan alsnog worden besloten dat u de woning moet verkopen. Als u de woning toch kunt behouden, dan kan de schuldhulpverlener beslissen dat voor u (alsnog) een langere termijn geldt. Zie: langere termijn bij behoud woning.